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商业地产总量过剩 差异化经营或成解决方案
时间:2015/6/23 19:40:05 来自:2020重庆.com 作者:2020重庆 点击率:982
观察购物中心的发展,首先要提购物中心的现状,大家都知道,我们的购物中心过剩了,但是在过剩当中寻找出路,才是地产商和商业零售企业共同要肩负的责任。多种经营形式的出现是商业地产最大契机,如果REITs出现了,我们将面临的是商业地产的春天。
目前为止,全球10个购物中心面积最多的城市,有8个在中国,但是这种数字不一定是绝对的,而是相对的。
2013年,有30家国际品牌将上海作为登陆中国的首选城市,在未来三年,上海预计将有接近330万平方米的新增供应,近80%来自城市次级商圈;成都、武汉、沈阳等地都是购物中心过剩的城市,研究表明,这几个城市都是商业地产高速发展的城市,可能成都的过剩问题更加突出一些;深圳这几年新增商业面积超过200万平方米,也有很大的发展
二线城市的体量比一线城市高出了18%,可以看出,二线城市在经济发展过程中,一是住宅产业高速发展带来配套服务产业飞速发展;二是新型城镇化的建设,人们对生活水平的需求和对生活的向往,催生了购物中心的整体业态发展和形成。
现在二线城市的商业地产发展迅猛,而且供应量远远大于接受量。世界上一些发达城市并没有这样的增速和增量,但是经济并不处于高速发展的过程,所以我们可以看到,二线城市商业地产开发是这样的现象。
在以前的购物中心当中是传统百货、主力店、超市,运行了多年以后,开发企业、商业企业发现仅靠传统百货推动不了购物中心的发展过程,因此体验式消费、艺术空间、复合消费的空间逐渐进入了我们这个市场。
回过头来想,开发企业究竟给零售企业、商业企业提供什么样的产品,才是我们要做的最终的工作?开发企业做好开发企业的事,同时要与零售企业,甚至电商企业共同结合,才能促进我们这个产业的发展。
带给我们的思考就是开发企业究竟在商业地产中做多了还是少了?开发企业是做地产,不是做商业,但必须有商业的支撑,才可以构成商业地产的完整体。
现在市场的问题首先是总量过剩,其次是吸收量减少,包括已建的购物中心出现了招商难、空置率高,城市其它综合体带来的密集型问题和过剩的隐忧。
美国在70年代已经完成了城市化,并从城市化走向乡村化,走向城镇化。在城市发展过程中,真正的购物中心出现代表了一种新的消费模式,从这种新的消费模式看,我们可以想一想,三四线城市购物中心究竟是足还是不足。
今天出现了总量过剩、结构不合理的问题,一方面是开发商大量建设购物中心,另一方面是空置率高企不下,同时经营难度增大,同质化增加。
现在开发商盲目拿地,政府对开发商要求更严格了,有的甚至是一两年就要开业,但是实际上零售市场反而进入慢增长的趋势。两个行业的不相称造成了现在的形势,因此受到行业同质化和电商冲击,百货业的利润下滑,在这种情况下,商业地产怎么做?能做好吗?
这几年供应量激增、空置率上升,包括运营和市场前景暗淡,都是在集中型商业出现了典型问题,商业地产的业态形式应该怎么做?
应该主动地、积极地与房地产企业,或者商业地产企业密切配合,主动改变形势,主动服务,引导他们和我们共同打造商业。
我们起步晚、发展快,二三线城市或者三四线城市百货业态仍然有发展前景。商业地产应该怎么做?合作,结合其它不同业态进入购物中心。
另外,在商业地产的所有形态当中,原来是所有百货甚至同一百货品牌进入比邻的购物中心,在这样的购物中心中,怎么做到差异化经营?
第三,体验式业态方面,被认为是商业地产的救命稻草,但如果同一条街区全都是儿童体验消费,全都是海洋馆,势必就会出现同质化竞争。因此,我们要认清形势,要明确商业地产或者商业不动产的差异化经营,这才是我们的方向。
商业业态的多元化建立在差异基础上。在目前的思维中,定制型消费绝不是万达十年前提出的定制型消费,而是我们根据今天的市场状况,根据电商、体验式消费的市场状况,来定制我们的产品。建什么产品,怎么建,开发商有决定权,市场更有决定权。
多种经营形式的出现是商业地产最大契机,如果REITs出现了,我们将面临的是商业地产的春天。
最后,我们要主动和电商结合,才能产生新的增长点。
“十二五”规划提出,2011年到2015年,总的消费额要从15万亿增长到30万亿。消费增长靠平台,靠消费理念,靠引导消费,要顺应市场发展,同时更重要的是通过商业地产发展给社会提供服务产品,通过现代服务业来推动商业地产的发展,让商业和地产共同融合发展。
因此,消费增加就意味着我们要变,在改变的情况下才引导零售企业、配套企业进行充分的融合和发展。
因此,发展机遇大概是这几个方向:第一,优质的商品,使商业更加站稳市场;第二,克服结构不合理;第三,主动、广泛结合互联网技术,开拓O2O市场;第四,丰富体验式消费产品,赢得市场份额;第五,进入社区商业的蓝海,改变经营方式;第六,创新金融模式,从租售转向持有运营,使商业物业真正成为金融产品。
百货、专业市场、超市在变革中寻求新的发展模式,在新的模式中达到和商业物业更好契合,这就是我们的发展方向。
任何一个行业长期走高都是不可能的,都会遇到机遇和挑战,但是我想机遇和挑战是并存、共生的。

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